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LEILÕES EXTRAJUDICIAIS: A VIGÊNCIA DA LEI 13.465/2017, E AS ALTERAÇÕES TRAZIDAS À LEI 9.514/1997

A VIGÊNCIA DA LEI 13.465/2017, E AS ALTERAÇÕES TRAZIDAS À LEI 9.514/1997

Comentários às modificações trazidas pela Lei 13.465/2017 à Lei de Leilões Extrajudiciais.

Entrou em vigor em 08 de setembro de 2017 a lei 13.465/17, que alterou dispositivos da lei 9.514/97. A referida lei dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências.

O presente artigo possui o condão de ponderar as alterações promovidas, de forma a esclarecer para a população em geral e à comunidade jurídica, as principais modificações.

A primeira alteração foi a inclusão do parágrafo único no art. 24, que assim dispõe:

Parágrafo único. Caso o valor do imóvel convencionado pelas partes nos termos do inciso VI do caput deste artigo seja inferior ao utilizado pelo órgão competente como base de cálculo para a apuração do imposto sobre transmissão inter vivos, exigível por força da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, este último será o valor mínimo para efeito de venda do imóvel no primeiro leilão.

Anteriormente, cabia aos contratantes pactuar o valor do imóvel para fins de leilão. Agora, utilizar-se-á o valor da base de cálculo do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) para fins de alienação no primeiro leilão. O intuito da inclusão deste parágrafo é a fixação de um piso legal que impeça, independentemente do efetivo valor de mercado do imóvel, que o valor de venda em leilão seja objeto de discussão judicial. Isso anula as teses de valor irrisório, tão utilizadas por nós advogados em situações similares. Tal providência precisará passar pelo crivo da qualificação no Registro de Imóveis.

Outra importante inclusão é a possibilidade de notificação por hora certa, previsto no ª3º-A do art. 26, além da permissão de notificação do porteiro do Condomínio senão vejamos:

§ 3º-A. Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil).

§ 3º-B. Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o §3º-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência.

O referido dispositivo aplica-se aos casos em que há suspeita motivada de ocultação que tem frustrado alguns procedimentos de intimação.

Fora acrescida à legislação, ainda, o art. 26-A, que versa exclusivamente sobre os financiamentos habitacionais, no qual destacamos os §§1º e 2º, que dizem:

§ 1º A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o § 1o do art. 26 desta Lei.

§ 2º Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3o do art. 27, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária.

Aqui temos a indicação dos marcos temporais a serem observados pelo Registro de Imóveis. Agora, terá o credor fiduciário o prazo de 30 dias, APÓS O FIM DO PRAZO PARA A PURGA DA MORA, para averbar a consolidação.

Contudo, propositalmente ou não, o legislador deixou de esclarecer qual a consequência pela inobservância do prazo.

Ao nosso ver, entende-se pela redação do §1º, que a consequência é a necessidade de se iniciar novo procedimento visando a constituição em mora.

Quanto ao §2º, temos que ficou elucidado que até a data da averbação é possível a purgação da mora, convalidando o contrato. Assim, parece estar resolvida a questão de que não pode mais haver a purgação da mora após a averbação da consolidação. Se isso ocorrer, deverão realizar novo contrato e novo registro.

Ressalte-se que se trata de regra aplicável exclusivamente aos financiamentos habitacionais: “Os procedimentos de cobrança, purgação de mora e consolidação da propriedade fiduciária relativos às operações de financiamento habitacional, inclusive as operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pela Lei n o 11.977, de 7 de julho de 2009, com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), (…)”. Por exemplo, se utilizada a alienação fiduciária entre particulares numa contratação comum, não será aplicável a nova regra.

No que toca ao art. 27, o § 1º passa a ter a seguinte redação: “Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes”.

Também foram incluídos os §§ 2º-A e 2º-B, que assim versam:

§ 2º-A. Para os fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.

§ 2º -B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2º deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos.

Quanto ao § 1º, destacamos somente que se trata de disposição para atualizar a legislação conforme entendimento jurisprudencial, e que caberá ao Cartório de Registro Geral de Imóveis fiscalizar o correto procedimento, sob pena de se ver anulado todo o processo.

No que tange ao § 2º, anteriormente, a legislação permitia que a purga fosse feita em 15 dias após a notificação, para evitar a retomada. Mas, depois de retomado, poderia ainda a parte efetuar o pagamento da dívida antes do 1º leilão, ou do 2º, caso o imóvel não tivesse sido vendido no 1º.

Com a nova regra, essa possibilidade fora convertida em direito de preferência. Desse modo, em vez de impedir o leilão com a purga, poderá o antigo proprietário comparecer ao leilão, no qual lhe será assegurado o direito de preferência na compra, desde que seja pago o valor da dívida acrescido de encargos e despesas (encargos legais, tributos, despesas cartorárias e etc).

Importante esclarecer aqui que no primeiro leilão o valor do imóvel será fixado conforme o art. 24, parágrafo único. No segundo, utiliza-se a melhor oferta.

Ressaltamos ainda a inclusão do §9º deste mesmo dispositivo legal:

§ 9o O disposto no § 2o-B deste artigo aplica-se à consolidação da propriedade fiduciária de imóveis do FAR, na forma prevista na Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009.

Outra importante modificação, foi a inclusão do parágrafo único no art. 30, que prevê:

Parágrafo único. Nas operações de financiamento imobiliário, inclusive nas operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pela Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009, com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), uma vez averbada a consolidação da propriedade fiduciária, as ações judiciais que tenham por objeto controvérsias sobre as estipulações contratuais ou os requisitos procedimentais de cobrança e leilão, excetuada a exigência de notificação do devedor fiduciante, serão resolvidas em perdas e danos e não obstarão a reintegração de posse de que trata este artigo.

Preordena o referido parágrafo que nos imóveis do FAR, uma vez averbada a consolidação da propriedade, toda e qualquer ação judicial que tenha por objeto controvérsias sobre estipulações contratuais, ou requisitos procedimentais de cobrança ou leilão (exceto ausência de notificação do devedor), deverão ser resolvidas no âmbito obrigacional, em perdas e danos. Assim, se sua ação judicial se encontra em curso, não mais será possível a suspensão do procedimento de retomada se o imóvel já houver sido retomado e, se por ventura for julgada procedente, o direito será convertido em perdas e danos.

Ainda quanto a inclusões, citamos o art. 37-A e seu parágrafo único:

Art. 37-A. O devedor fiduciante pagará ao credor fiduciário, ou a quem vier a sucedê-lo, a título de taxa de ocupação do imóvel, por mês ou fração, valor correspondente a 1% (um por cento) do valor a que se refere o inciso VI ou o parágrafo único do art. 24 desta Lei, computado e exigível desde a data da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciante até a data em que este, ou seus sucessores, vier a ser imitido na posse do imóvel.

Parágrafo único. O disposto no caput deste artigo aplica-se às operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pela Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009, com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR).

Aqui vale destacar que a consolidação da propriedade com o credor fiduciário não implica em imediato despejo do devedor fiduciário. Desta forma, enquanto todo o procedimento acontece, poderá o devedor permanecer residindo no imóvel, até que o credor ajuíze ação cabível. Entretanto, anteriormente à lei 13.465, não havia qualquer ônus, o que foi modificado. Agora, do momento da consolidação em diante, fica o devedor fiduciário obrigado a pagar ao credor ou a quem vier a sucedê-lo (arrematador) uma taxa de ocupação do imóvel, por mês ou fração, no valor correspondente a 1% do valor previsto no inciso VI ou no parágrafo único do art. 24 (dependendo do caso). Tal regra é aplicável, inclusive, aos imóveis do FAR.

Por fim, trazemos as alterações realizadas no art. 39, que passa a prever:

Art. 39. Às operações de crédito compreendidas no sistema de financiamento imobiliário, a que se refere esta Lei:

I – não se aplicam as disposições da Lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964, e as demais disposições legais referentes ao Sistema Financeiro da Habitação – SFH;

II – aplicam-se as disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70, de 21 de novembro de 1966, exclusivamente aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca.

O referido dispositivo elucida que as disposições do Decreto-lei nº 70/66 só se aplicam quando a garantia pactuada for a hipoteca, não valendo para as alienações fiduciárias.

CONCLUSÃO:

Ao analisar as modificações trazidas pela Lei 13.465/2017, temos que a única intenção do legislador foi facilitar a retomada do imóvel pelas Financeiras, visando único e exclusivamente que elas não sofram prejuízos, sem se preocupar com direitos básicos do consumidor, que ficou sem meio de brigar judicialmente pelo seu lar, tendo que se submeter a situações vexatórias, já que seu vizinho, familiares e até o porteiro, ficarão cientes de sua condição de devedor, e que se contentar em ser ressarcido monetariamente após, se for o caso.

O que fica é o convite à reflexão sobre os caminhos que estão sendo trilhados por nossos governantes, que, apesar de elegidos pelo povo, se preocupa cada vez menos com a dignidade deste.

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