Tag: indenização

AÇÃO REVISIONAL: EU TENHO DIREITO?

AÇÃO REVISIONAL: EU TENHO DIREITO?

Quando a Ação é viável? Quais as principais teses? Quais cuidados devo tomar?

Em uma época em que, cada vez mais, direitos são suprimidos em nome do desenvolvimento das grandes empresas e bancos, é crucial que se faça valer aqueles que nos restam.

É certo que nossos Tribunais Superiores tem se rendido aos lobbys bancários e tem dado mais e mais decisões que afrontam o Código de Defesa do Consumidor e a própria Constituição. Um belo exemplo é o deslinde do presente assunto no STJ ao longo dos anos, mas deixemos para momento oportuno esta crítica.

Diversas são as pessoas que, após firmarem um contrato com financeiras, seja ele de empréstimo, financiamento, etc, se deparam, no decorrer dele, com valores que não correspondem ao que foi ajustado na mesa de negociação. Se vendo impossibilitadas de arcar com os ônus deste contrato, renegociam a dívida, que só aumenta.

Uma possível solução para este problema é pleitear, em juízo, a REVISÃO do contrato suspeito.

Na ação, após a análise de um contador juramentado (perito contábil), verifica-se-á se estão contidos naquele instrumento juros e taxas abusivos e, se estiverem, as cláusulas a que se referem serão anuladas ou revisadas, sendo o valor da dívida reajustado dentro dos parâmetros permitidos por lei.

Então, basicamente, a Ação Revisional de contrato é uma demanda judicial através da qual se busca a revisão de cláusulas de um contrato bancário, objetivando a redução ou eliminação de seu saldo devedor, bem como a modificação de valores de parcelas, prazos e até mesmo o estorno de valores já pagos.

“Mas… você menciona “Contrato Bancário”… Existem contratos NÃO bancários, firmados pelos bancos?”

Sim, claro que existem! Um contrato de locação firmado pelo banco, por exemplo, não é um contrato bancário. Não se tem contratos bancários pelo simples fato de um banco constar de um dos polos contratuais, há de haver CRÉDITO ou PRESTAÇÃO DE SERVIÇO envolvidos.

Os contratos bancários podem ser de moeda e crédito, mistos de crédito ou de prestação de serviços. Trazendo isto para o dia a dia, podemos citar como exemplos: empréstimo (consignado ou não), financiamento estudantil, financiamento de veículos (leasing ou arrendamento mercantil), caixa de segurança, custódia de bens, operações de cobrança, etc.

Tais contratos são sempre de adesão, o que significa que o cidadão que sentar afrente do agente bancário não conseguirá negociar seus termos, por isso são, quase sempre, abusivos, pois tornam desproporcionais os direitos e deveres das partes envolvidas. Desta forma, se você não concorda com a taxa de juros cobrada, não conseguirá modificá-la naquele momento.

Isso não significa que você deve assinar qualquer contrato e  “meu advogado que se vire”. Existem pontos a serem analisados pelo advogado e, após, por um contador, para que seja possível o ajuizamento.

São eles:

  • Os juros são abusivos?

Não é porque o banco está cobrando quase o dobro do valor que você financiou, que o contrato é abusivo. Existe publicado no site do Banco Central qual a taxa de juros operada naquele ano por cada um dos bancos, em cada tipo de contrato. Assim, antes de firmar um contrato de financiamento, consulte sozinho, ou com a ajuda de um advogado, se a média de juros dos bancos é compatível com a que estão querendo lhe cobrar. Se não, agradeça a atenção e despeça-se, pois se você assinar aquele contrato, se deparará com valores absurdos de mensalidade futuramente, e lidará com uma dívida que parece eterna.

Da mesma forma, se você já firmou o acordo e verificou que os juros estão muito destoantes da média praticada no mercado, procure um advogado.

Importante salientar que é legal a cobrança de juros, então o banco está certo ao querer ser remunerado quando da devolução do empréstimo. O que não se pode permitir é que um banco imponha uma taxa de juros de 60%/ano, se a média do mercado é 30%, por exemplo.

  • Encontra-se presente a prática do anatocismo, vulgo “juros sobre juros” (capitalização de juros)?

Talvez seja este o ponto mais controvertido.

O anatocismo nada mais é do que a incidência de juros em valor que já foi calculado com juros anteriormente, ou seja, um empréstimo de R$ 100.000,00, divididos em 10x, geraria uma parcela de R$ 10.000,00/mês. Com uma taxa de juros mensal de 2%/mês, temos que, no primeiro mês, a parcela representaria R$ 10.200,00. Com a prática do anatocismo, o valor a ser usado de base no 2º mês não mais seria R$ 10.000,00, mas sim R$ 10.200,00, então a segunda parcela representaria R$ 10.404,00, ou seja, juros, sobre juros.

Tal prática já foi considerada totalmente abusiva pelo STJ (Súmula 121 do STJ), porém, com o passar dos anos o entendimento foi relativizado.

Inicialmente, passou-se a aceitar a capitalização ANUAL de juros, desde que EXPRESSAMENTE acordado, sendo ilegal a capitalização mensal.

Após, admitiu-se a capitalização mensal, desde que a taxa mensal acordada, multiplicada por 12, ultrapassasse o valor da taxa anual acordada. Assim, presumir-se-ia que a parte estava ciente de que aquele valor de taxa mensal ultrapassava a taxa anual, pois assim aceitou quando do firmamento – Súmula 541, STJ.

Admitiu-se ainda a capitalização mensal em contratos bancários firmados após 31/03/2000  (início da vigência da Medida Provisória de nº 1.963-17/2000, reeditada como MP nº 2.170-36/2001), quando expressamente convencionados – Súmula 539, STJ.

Desta forma, de acordo com o STJ, tanto a capitalização de juros anual como a mensal é legal, desde que expressamente acordado pelas partes, sendo ilegal a MENSAL apenas em contratos anteriores à 31/03/2000, em que a taxa de juros mensal, multiplicada por 12, NÃO ultrapasse a taxa anual estipulada.

Percebe o retrocesso?

Essas Súmulas não possuem efeitos vinculativos, mas servem de orientação jurisprudencial, e, os Juízes e Desembargadores, com seus gabinetes abarrotados de processos, não analisarão detidamente o caso para relativizar a aplicação.

Ao nosso sentir à luz do Código de Defesa do Consumidor, é possível questionar a capitalização anual e mensal na parte do “expressamente”.

Como dito acima, os contratos onde constam essa cláusula são CONTRATOS DE ADESÃO, em que não é possível a modificação de cláusulas. A condição hipossuficiente do Consumidor permite considerar que este não tinha pleno conhecimento das cláusulas ali contidas, ou que, mesmo que entendesse, não podia modificá-las e as aceitou por falta de opções.

Assim, sob a luz da Constituição Federal e do Código de Defesa do Consumidor, existem SIM fundamentos que ensejam a revisão contratual nestes casos, mesmo que o STJ dificulte cada vez mais o processo.

  • É possível identificar a cobrança de comissão de permanência?

O termo comissão de permanência refere-se aos juros cobrados pelas instituições financeiras quando ocorre atraso no pagamento das prestações, além de serem cobrados os juros de mora e multas.

Muitas vezes, é ela a grande responsável pelo assombroso valor cobrado de uma prestação quando esta foi paga com atraso.

A Súmula 294 consolidou que esta cifra pode ser exigida legalmente durante a fase de inadimplência do contrato, de que respeite a taxa média de juros praticada no mercado, apurada pelo Banco Central, não podendo ser superior ao percentual fixado no contrato.

Destarte, conforme as Súmulas 30 e 296 do STJ, sua cobrança não pode ser cumulada com a incidência de correção monetária e de juros remuneratórios. Em um dos julgamentos, a 3ª Turma da corte, esclareceu que a comissão de permanência é formada por juros remuneratórios, moratórios até o limite de 12% ao ano e multa contratual, limitada a 2% do valor da prestação.

Para formalizar e complementar o entendimento, criou-se então a Súmula 472, que diz que o valor cobrado à título de cobrança de comissão de permanência, além de não pode ultrapassar a soma dos encargos remuneratórios e moratórios estabelecidos no contrato, exclui a exigência de juros remuneratórios, moratórios e da multa contratual.

É, portanto, ilegal a cobrança cumulada com juros remuneratórios e moratório e com multa contratual, e, em caso de não cumulação, seu valor também deverá obedecer a média praticada no mercado.

  • Taxa de Administração de Contrato (também conhecida como TAC)

Refere-se a uma tarifa contratual para cobrir despesas administrativas do banco com o contrato feito, além do lucro que sobrevém da contratação.

Os bancos adoram inventar taxas na hora da elaboração de contratos, no entanto a cobrança de uma tarifa contratual para acobertar as despesas administrativas com o financiamento, apesar de não encontrar vedação na legislação expedida pelo BACEN, se mostra abusiva, pois se traduz num em verdadeiro bis in idem, na medida em que o lucro do banco – o qual serve para acobertar todas suas despesas – advém de suas taxas de juros, de seu spread, logo a cobrança destas taxas não se destina, evidentemente, a remunerar um serviço prestado ao cliente.

Ora, se o consumidor está pagando duas vezes pela mesma coisa, é de se supor que uma ação revisional de contrato pode questionar essa cobrança a fim de eliminá-la das prestações.

  • Parcelas mensais superiores a 30% da renda

O empréstimo consignado é uma modalidade de empréstimo com desconto de prestações em folha de pagamento, ou seja, o trabalhador receberá seu salário já deduzido da prestação devida ao banco.

Limitar esse desconto em 30% é o correto e legal. Entretanto, algumas instituições bancárias acabam fazendo descontos maiores, sendo que a porcentagem que ultrapassa o permitido é feita na conta corrente na qual o aposentado, pensionista ou cidadão recebe seus proventos. O mesmo acontece em dívidas de cartão de crédito e cheque especial.

É prática comum ocorrer um aumento do limite do cheque especial constantemente para que o cidadão use cada vez mais esse tipo de empréstimo imediato e fique vendo sua dívida crescer exponencialmente, a ponto de já entrar no cheque especial assim que recebe, pois os bancos retêm todo o valor depositado para o pagamento da dívida.

Isso é ilegal e inconstitucional e se aconteceu com você, procure um advogado. É vasta a jurisprudência no sentido de que as instituições financeiras só podem reter até 30% do valor depositado, mesmo assim, havendo um acordo assinado com o correntista.

  • Lhe foi cobrada TAC ou TEC?

A taxa de abertura de crédito e a taxa de emissão de carnê (ou taxa de emissão de boleto – TEB) são velhas conhecidas dos Consumidores. Após ser julgada ilegal sua cobrança, os grandes bancos não tardaram e modificaram seu nome. Portanto, é preciso que o consumidor fique de olho na hora de assinar o contrato, para certificar-se de que não há cobrança similar.

Contudo, se você já firmou o contrato, atente-se à data. Se firmado o contrato antes de 30/04/2008, as taxas são legais. Se não, procure um contador de confiança e veja quanto você pagou até o momento, referente às cifras, e analise se vale a pena ajuizar uma ação ou apenas ir ao PROCON.

  • Considerações finais:

Existem outras teses possíveis de serem alegadas, no entanto isso depende de análise do contrato em específico (depende de seu tipo), por isso a importância de buscar um advogado para informar-se. O PROCON também disponibiliza atendimento nesse sentido, informe-se.

Importante salientar que, se comprovada cobrança abusiva, o Consumidor fará jus ao recebimento de tudo que pagou indevidamente, atualizado desde o desembolso, e em dobro, então vale a pena pagar uma consulta ao profissional para esclarecer sua dúvida.

Devemos destacar também que o ajuizamento da Revisional não te desobriga das parcelas, você deve continuar pagando-as, sob pena de ter seu nome negativado, o carro ser retomado e o imóvel ir a leilão. A única exceção a essa regra é se o Juiz da Vara onde tramita seu processo deferir o pedido de tutela de urgência que seu advogado formulará, para que você deposite o valor total da dívida, para então discuti-la, ou autorize o depósito mensal de valor à menor.

Geralmente (não é absoluto, há exceções) os Juízes indeferem o pedido liminar de depósito mês a mês ou de impedimento de negativação, alegando que não podem se basear em cálculo apresentado por apenas uma das partes, correndo o risco de causar prejuízos ao Banco (coitado do Banco, né?). Então aconselho, se for possível, que você deposite o valor total do débito, e então o discuta sem se preocupar com negativação ou retomadas.

Lembre-se que, se indeferida a liminar e você continuar pagando corretamente, ao final do processo, se comprovado o abuso, você receberá um montante considerável. Então pense nisso como um investimento!

Quem sabe aquele contrato de financiamento de veículo não lhe rende uma viagem de férias?

Facebook 0

LEILÕES EXTRAJUDICIAIS: A VIGÊNCIA DA LEI 13.465/2017, E AS ALTERAÇÕES TRAZIDAS À LEI 9.514/1997

A VIGÊNCIA DA LEI 13.465/2017, E AS ALTERAÇÕES TRAZIDAS À LEI 9.514/1997

Comentários às modificações trazidas pela Lei 13.465/2017 à Lei de Leilões Extrajudiciais.

Entrou em vigor em 08 de setembro de 2017 a lei 13.465/17, que alterou dispositivos da lei 9.514/97. A referida lei dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências.

O presente artigo possui o condão de ponderar as alterações promovidas, de forma a esclarecer para a população em geral e à comunidade jurídica, as principais modificações.

A primeira alteração foi a inclusão do parágrafo único no art. 24, que assim dispõe:

Parágrafo único. Caso o valor do imóvel convencionado pelas partes nos termos do inciso VI do caput deste artigo seja inferior ao utilizado pelo órgão competente como base de cálculo para a apuração do imposto sobre transmissão inter vivos, exigível por força da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, este último será o valor mínimo para efeito de venda do imóvel no primeiro leilão.

Anteriormente, cabia aos contratantes pactuar o valor do imóvel para fins de leilão. Agora, utilizar-se-á o valor da base de cálculo do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) para fins de alienação no primeiro leilão. O intuito da inclusão deste parágrafo é a fixação de um piso legal que impeça, independentemente do efetivo valor de mercado do imóvel, que o valor de venda em leilão seja objeto de discussão judicial. Isso anula as teses de valor irrisório, tão utilizadas por nós advogados em situações similares. Tal providência precisará passar pelo crivo da qualificação no Registro de Imóveis.

Outra importante inclusão é a possibilidade de notificação por hora certa, previsto no ª3º-A do art. 26, além da permissão de notificação do porteiro do Condomínio senão vejamos:

§ 3º-A. Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil).

§ 3º-B. Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o §3º-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência.

O referido dispositivo aplica-se aos casos em que há suspeita motivada de ocultação que tem frustrado alguns procedimentos de intimação.

Fora acrescida à legislação, ainda, o art. 26-A, que versa exclusivamente sobre os financiamentos habitacionais, no qual destacamos os §§1º e 2º, que dizem:

§ 1º A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o § 1o do art. 26 desta Lei.

§ 2º Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3o do art. 27, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária.

Aqui temos a indicação dos marcos temporais a serem observados pelo Registro de Imóveis. Agora, terá o credor fiduciário o prazo de 30 dias, APÓS O FIM DO PRAZO PARA A PURGA DA MORA, para averbar a consolidação.

Contudo, propositalmente ou não, o legislador deixou de esclarecer qual a consequência pela inobservância do prazo.

Ao nosso ver, entende-se pela redação do §1º, que a consequência é a necessidade de se iniciar novo procedimento visando a constituição em mora.

Quanto ao §2º, temos que ficou elucidado que até a data da averbação é possível a purgação da mora, convalidando o contrato. Assim, parece estar resolvida a questão de que não pode mais haver a purgação da mora após a averbação da consolidação. Se isso ocorrer, deverão realizar novo contrato e novo registro.

Ressalte-se que se trata de regra aplicável exclusivamente aos financiamentos habitacionais: “Os procedimentos de cobrança, purgação de mora e consolidação da propriedade fiduciária relativos às operações de financiamento habitacional, inclusive as operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pela Lei n o 11.977, de 7 de julho de 2009, com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), (…)”. Por exemplo, se utilizada a alienação fiduciária entre particulares numa contratação comum, não será aplicável a nova regra.

No que toca ao art. 27, o § 1º passa a ter a seguinte redação: “Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes”.

Também foram incluídos os §§ 2º-A e 2º-B, que assim versam:

§ 2º-A. Para os fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.

§ 2º -B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2º deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos.

Quanto ao § 1º, destacamos somente que se trata de disposição para atualizar a legislação conforme entendimento jurisprudencial, e que caberá ao Cartório de Registro Geral de Imóveis fiscalizar o correto procedimento, sob pena de se ver anulado todo o processo.

No que tange ao § 2º, anteriormente, a legislação permitia que a purga fosse feita em 15 dias após a notificação, para evitar a retomada. Mas, depois de retomado, poderia ainda a parte efetuar o pagamento da dívida antes do 1º leilão, ou do 2º, caso o imóvel não tivesse sido vendido no 1º.

Com a nova regra, essa possibilidade fora convertida em direito de preferência. Desse modo, em vez de impedir o leilão com a purga, poderá o antigo proprietário comparecer ao leilão, no qual lhe será assegurado o direito de preferência na compra, desde que seja pago o valor da dívida acrescido de encargos e despesas (encargos legais, tributos, despesas cartorárias e etc).

Importante esclarecer aqui que no primeiro leilão o valor do imóvel será fixado conforme o art. 24, parágrafo único. No segundo, utiliza-se a melhor oferta.

Ressaltamos ainda a inclusão do §9º deste mesmo dispositivo legal:

§ 9o O disposto no § 2o-B deste artigo aplica-se à consolidação da propriedade fiduciária de imóveis do FAR, na forma prevista na Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009.

Outra importante modificação, foi a inclusão do parágrafo único no art. 30, que prevê:

Parágrafo único. Nas operações de financiamento imobiliário, inclusive nas operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pela Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009, com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), uma vez averbada a consolidação da propriedade fiduciária, as ações judiciais que tenham por objeto controvérsias sobre as estipulações contratuais ou os requisitos procedimentais de cobrança e leilão, excetuada a exigência de notificação do devedor fiduciante, serão resolvidas em perdas e danos e não obstarão a reintegração de posse de que trata este artigo.

Preordena o referido parágrafo que nos imóveis do FAR, uma vez averbada a consolidação da propriedade, toda e qualquer ação judicial que tenha por objeto controvérsias sobre estipulações contratuais, ou requisitos procedimentais de cobrança ou leilão (exceto ausência de notificação do devedor), deverão ser resolvidas no âmbito obrigacional, em perdas e danos. Assim, se sua ação judicial se encontra em curso, não mais será possível a suspensão do procedimento de retomada se o imóvel já houver sido retomado e, se por ventura for julgada procedente, o direito será convertido em perdas e danos.

Ainda quanto a inclusões, citamos o art. 37-A e seu parágrafo único:

Art. 37-A. O devedor fiduciante pagará ao credor fiduciário, ou a quem vier a sucedê-lo, a título de taxa de ocupação do imóvel, por mês ou fração, valor correspondente a 1% (um por cento) do valor a que se refere o inciso VI ou o parágrafo único do art. 24 desta Lei, computado e exigível desde a data da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciante até a data em que este, ou seus sucessores, vier a ser imitido na posse do imóvel.

Parágrafo único. O disposto no caput deste artigo aplica-se às operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pela Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009, com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR).

Aqui vale destacar que a consolidação da propriedade com o credor fiduciário não implica em imediato despejo do devedor fiduciário. Desta forma, enquanto todo o procedimento acontece, poderá o devedor permanecer residindo no imóvel, até que o credor ajuíze ação cabível. Entretanto, anteriormente à lei 13.465, não havia qualquer ônus, o que foi modificado. Agora, do momento da consolidação em diante, fica o devedor fiduciário obrigado a pagar ao credor ou a quem vier a sucedê-lo (arrematador) uma taxa de ocupação do imóvel, por mês ou fração, no valor correspondente a 1% do valor previsto no inciso VI ou no parágrafo único do art. 24 (dependendo do caso). Tal regra é aplicável, inclusive, aos imóveis do FAR.

Por fim, trazemos as alterações realizadas no art. 39, que passa a prever:

Art. 39. Às operações de crédito compreendidas no sistema de financiamento imobiliário, a que se refere esta Lei:

I – não se aplicam as disposições da Lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964, e as demais disposições legais referentes ao Sistema Financeiro da Habitação – SFH;

II – aplicam-se as disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70, de 21 de novembro de 1966, exclusivamente aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca.

O referido dispositivo elucida que as disposições do Decreto-lei nº 70/66 só se aplicam quando a garantia pactuada for a hipoteca, não valendo para as alienações fiduciárias.

CONCLUSÃO:

Ao analisar as modificações trazidas pela Lei 13.465/2017, temos que a única intenção do legislador foi facilitar a retomada do imóvel pelas Financeiras, visando único e exclusivamente que elas não sofram prejuízos, sem se preocupar com direitos básicos do consumidor, que ficou sem meio de brigar judicialmente pelo seu lar, tendo que se submeter a situações vexatórias, já que seu vizinho, familiares e até o porteiro, ficarão cientes de sua condição de devedor, e que se contentar em ser ressarcido monetariamente após, se for o caso.

O que fica é o convite à reflexão sobre os caminhos que estão sendo trilhados por nossos governantes, que, apesar de elegidos pelo povo, se preocupa cada vez menos com a dignidade deste.

Facebook 0